Das eine Gesetz ist politisch schon beerdigt. Das nächste ist beschlossen. Im Heizungskeller steht trotzdem noch dieselbe Anlage – und Eigentümer sollen bitte erkennen, welche Regel heute gilt, welche morgen gelten wird und welche nur durch die Schlagzeilen geistert. Also der Reihe nach: Bundestag und Bundesrat haben das Gebäudemodernisierungsgesetz verabschiedet. Das Gebäudeenergiegesetz wurde darin umfassend umgebaut und erhielt seinen neuen Namen. Vieles bleibt. Manches wird neu sortiert. Vor allem beim Heizungstausch wechselt der Gesetzgeber die Richtung. Die bekannteste Änderung: Die pauschale Vorgabe, eine neue Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt. Eigentümer sollen wieder stärker selbst entscheiden, welche Technik technisch und wirtschaftlich zu ihrem Gebäude passt. Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösung, Biomasse – grundsätzlich bleiben auch neue Gas- und Ölheizungen möglich. Das bedeutet allerdings nicht: Fossil ist wieder sorgenfrei.
Neue Wahlfreiheit. Alte Missverständnisse
Ab 2029 sollen Gas und Öl schrittweise verbindliche biogene Anteile enthalten. Ab 2045 müssen die verwendeten Brennstoffe vollständig klimaneutral sein. Die Einzelheiten einer zusätzlichen Grüngas- und Grünölquote sollen noch in einem gesonderten Gesetz geregelt werden. Mehr Wahlfreiheit ist eben nicht dasselbe wie eine gute Entscheidung. Und genau hier wird es beim Immobilienverkauf interessant.
Verkäufer hören Freiheit. Käufer hören Kosten.
Der Verkäufer hört: Ich darf wieder wählen. Der Käufer hört: Gas, Öl, CO₂-Preis – und das wird teuer. Beide können sich irren. Der Gesetzgeber hat die Antwort nämlich auf mehrere Schubladen verteilt. Das Gebäudemodernisierungsgesetz öffnet die Auswahl beim Heizungstausch und enthält die künftige Biotreppe. Was fossiles Heizen kostet, entscheidet aber auch der Emissionshandel. Wie die CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mietern verteilt werden, regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, das im Zuge der Reform ebenfalls angepasst wird. Wo Fernwärme entstehen oder ein Gasnetz perspektivisch umgestellt werden soll, ergibt sich wiederum aus der kommunalen Wärmeplanung nach dem Wärmeplanungsgesetz. Die neue Wahlfreiheit ist also real. Sie kommt nur nicht allein. Sie bringt Fristen, Brennstoffkosten, mietrechtliche Grenzen und örtliche Planungen mit – und all das spielt bei jedem Haus anders zusammen. Eine ältere Gasheizung ist deshalb nicht automatisch ein Verkaufshemmnis. Eine neue Heizung ist aber auch nicht automatisch eine Wertsteigerung. Wer vor dem Verkauf vorschnell modernisiert, kann viel Geld in eine Lösung stecken, die ein Käufer anders geplant hätte und im Kaufpreis nicht vollständig honoriert. Wer umgekehrt jedes energetische Thema kleinredet, überlässt dem Käufer die Kalkulation. Und Käufer kalkulieren offene Fragen selten zugunsten des Verkäufers.
Heizung. Fernwärme. Denkmalschutz
Bei einem Mehrfamilienhaus geht es schließlich nicht nur um die Anlage im Keller. Es geht um Erträge, Mietverhältnisse, Bausubstanz, Betriebskosten, Modernisierungsspielräume und die Frage, welche Investitionen tatsächlich anstehen. Gesetze gelten allgemein. Häuser tun es nicht. Ein Fernwärmeanschluss kann die Ausgangslage verändern. Gasetagenheizungen werfen andere Fragen auf als eine zentrale Anlage. Denkmalschutz, Milieuschutz oder eine anstehende Dachsanierung können aus einer technisch naheliegenden Lösung eine wirtschaftlich fragwürdige machen. Entscheidend ist deshalb nicht, was das Gesetz im Allgemeinen erlaubt. Entscheidend ist, was sich für genau dieses Haus sinnvoll daraus ableiten lässt. Diese Einordnung gehört in die Vermarktungsstrategie – und zwar bevor der erste Interessent beginnt, sich seine eigenen Antworten zu geben.
Mehrfamilienhausverkauf braucht die richtigen Köpfe
Dafür braucht es bei Bedarf Energieberater, Heizungsfachleute oder Sachverständige. Eine erfahrene Maklerin ersetzt diese Fachleute nicht. Sie bringt die richtigen zusammen. Sie kennt die Ansprechpartner, erkennt, wann welcher Blick nötig ist, und stellt die Fragen, die für den Verkauf tatsächlich zählen. So bleibt die Einschätzung des Heizungsbauers nicht in einer E-Mail hängen und der Bericht des Energieberaters nicht in einem Ordner, den später niemand liest. Aus einzelnen Fachmeinungen entsteht ein verständliches Bild des Hauses. Und aus diesem Bild eine Argumentation, mit der Käufer rechnen können – statt vorsorglich gegen das Unbekannte anzubieten. Auch der Energieausweis gehört dazu. Nicht als Anhängsel des neuen Gesetzes und nicht als Dokument, das kurz vor dem Notartermin aus einer Schublade gezogen wird. Liegt er bei Veröffentlichung einer kommerziellen Immobilienanzeige vor, müssen die gesetzlich vorgeschriebenen Energieangaben bereits im Inserat erscheinen. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorgelegt werden. Ein aktueller und plausibler Energieausweis gehört deshalb an den Anfang einer sorgfältig vorbereiteten Vermarktung.
Maklerkompetenz entscheidet
Käufer wollen keinen Vortrag über Paragrafen. Sie wollen wissen, was sie übernehmen.
Makler müssen nicht jede denkbare Modernisierung vorwegnehmen. Sie sollten aber zeigen können, dass das Haus geprüft, verstanden und plausibel eingeordnet wurde. Ein guter Verkaufsprozess macht aus Paragrafen einen Plan. Aus Heiztechnik wird eine Entscheidung, die sich rechnen lässt. Und aus offenen Fragen werden Antworten, mit denen Käufer gut schlafen – und Verkäufer selbstbewusst verhandeln können. Das Gebäudemodernisierungsgesetz schafft mehr Wahlfreiheit.
Aber erst die richtige Strategie macht daraus einen Vorteil beim Verkauf.